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原创首发｜未经授权禁止转载 这阵子，一个判断在楼市里反复刷屏。
2026年网易经济学家年会上，经济学家马光远把话挑明了：2031年前后，一部分城市的房价会越过2021年的高点，全国大约七成城市，回不去了。
聊到北上广深，他只用了四个字，没有悬念。
不少人看完只留下三个字：差不多。
有意思的是这话传着传着变了味。
有人截了“没有悬念”喊着机会来了，也有人揪住“七成回不去”说又来忽悠人，没几个听完后半句。
2031年的房价到底什么样，靠不靠谱，咱们慢慢捋。
搁五年前这话多半招来嘲讽，那时候不少人还沉浸在“买到就是赚到”的惯性里，被持续的调整磨没了脾气。
放到今天，质疑的声音明显少了，因为数据摆在那儿。
马光远不是今天才讲这话。
2026年5月他公开说房地产跌不动了；
6月判断好房子会创历史新高，时间三到五年；
到9月论坛，他把话说得更直白，五年后北上广深越过2021年高点，没有悬念。
底气从哪来，先看一条很朴素的规律，量在价先。
据中指研究院和国家统计局数据，2025年12月，北上广深新房成交量环比分别增长56%、81%、28%和21%，上海二手房单月突破2.
2万套，那个冬天的成交已经在悄悄打底。
进入2026年，信号越来越清楚。
国家统计局9月数据显示，一线城市新房价格环比上涨0.
1%，二手房环比上涨0.
2%。
上海新房同比上涨2.
8%，二手房同比也转正了，是70个大中城市里率先转正的城市，距上一次转正过去整整32个月。
四个一线城市，价格方向在2021年那轮高点之后，头一回重新走到同一个方向。
真正的信号藏在标杆项目里。
深圳中信城开・信悦湾2026年加推时，顶层复式备案单价冲到39.
86万元/平方米，78套总价5000万元起步的大平层半小时售罄。
二手房端，卓越维港北区一套大四房2026年成交价3700万元，折合单价21万元/平方米，把前两次高点都踩在脚下。
这不是接近前高，是实打实的成交新高。
再看购房成本。
京沪深已同步下调房贷利率和首付比例，北京商贷实际执行利率降到3.
05%，深圳不再区分首套二套利率。
5年期以上LPR在3.
50%，叠加首套房1%的财政贴息，部分客户实际利率甚至低于2.
1%。
同样100万元30年期贷款，对比2021年高点，月供少还约1830元。
租金也很诚实，只反映真实居住需求。
2026年租赁旺季，北京、上海、深圳住宅租金连续多月环比上涨，说明真有人在往这些城市搬。
为什么偏偏是2031年，这不是随口一说。
国际清算银行追踪全球57个经济体、跨度55年的房地产数据，梳理出190轮下行周期，结论是跌幅超过30%的深度调整，从见顶到回到前高平均要9.
6年。
这轮调整从2021年下半年算起，到2031年前后正好约十年，跟全球大数规律严丝合缝。
所以这个判断不是情绪喊话，而是量价数据、政策环境、信贷成本和国际周期规律堆出来的大概率事件。
真正值得聊的，不是会不会涨，而是哪些会涨、哪些不会。
马光远本人后来多次澄清，“房价全面回到前高”是断章取义的标题党，他完整判断的核心就两个字，分化。
未来只有大约20%的房子是真正的资产，剩下80%的主要功能就是住，只有一线及核心城市极稀缺的地段，具备回到历史高点的潜力。
那20%的真资产，三个硬条件都得满足。
一是城市得有持续的人口流入，而且是高学历、年轻人口的流入。
2025年全国人口减少339万人，31个省份里只有7个常住人口正增长，广东净增79万人，深圳新增25.
9万人，增量居主要城市前列。
二是要有硬核产业和高薪岗位。
过去五年深圳GDP从2.
83万亿元增长到3.
87万亿元，年均增速5.
5%，在一线城市里领先，人工智能、新能源汽车这些产业带来实打实的高薪岗位。
三是地段要稀缺，配套要成熟。
北京金融街、海淀的次新房，和远郊没配套的盘根本不是同一个商品；
深圳湾、科技园的房子，和临深的概念盘，定价逻辑完全不同。
这个口径，不是马光远一个人在讲。
房改课题组组长孟晓苏打了个比方，房子从十层摔到三层用了约五年，爬回十层少说还要四五年，他还特意点明，回前高指的是核心地段的优质次新房。
任泽平的判断也很直接，一线及强二线城市未来两到三年内筑底，长远看有望止跌回升；
多数三四线城市人口流出、有价无市。
连高盛2026年10月报告都在讲，供给收缩先于需求收缩，撑着核心城市房价数年内企稳。
开发商自己更是用脚投票。
2026年上半年，20家代表房企45.
5%的销售业绩来自一线城市，占比头一回超过二线，中海、华润等9家房企一线销售贡献率都在50%以上。
供应端的变化，很多人还没意识到。
2026年1—8月，全国房屋新开工面积同比下降24.
8%，住宅新开工下降25.
4%，年化水平相比2019年的峰值缩了约八成。
土地市场收缩得更狠，全国国有土地出让收入从2021年的8.
71万亿元，降到2025年的4.
15万亿元，砍了一
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